地產業主死約期內退租

個案：賴生為一租客，今年4月開始租一北角單位，簽下一年生約，一年死約。但入住2個月後，大廈開始進行大型維修（而這是在他入住前已訂定的），而業主及地產代理均未有于立約時向他提及。大廈至今仍在維修中，他則持續生活於惡劣的環境中。他曾因此向業主要求提前解約，但業主卻聲稱對大廈維修一事從不知情，並指賴生須履行一年死約之責任。他已打算10月中遷出，在法律上賴生有否理虧？業主又是否有權要他交付死約完結前之租金？

首先，業主及地產代理如事前已知大廈維修，則有責任主動告知賴生。

通常租約中是有一句條款，若租客在死約期內退租，是要作出賠償，等同餘下租期的租金總額。

但在法理上，這點是站不住腳的；租客是不用賠償那麼多的；因為這條款是違反了法律上的大原則。

法律上的原則是，任何人的索賠是不能夠高過損失的。

簡單來說，我部電腦是值$5,000，若有人弄壞我的電腦，我只可以最多索償$5,000，而不能索償高於$5,000，這是大原則。

說回死約期內退租的問題，正常來說，若租客退租，一名理性的業主，是不會平白丟空物業，而是會再放租的。

故此，若法庭判租客在死約期內退租，是要作出賠償，等同餘下租期的租金總額；那名業主豈非會有“雙重利益”。

所以基本上，只有新租客的租金是低於舊租客的租金，業主才能索償。

而索價金額是新舊租金差額乘餘下租期及合理的行政成本。

而行政成本主要又是分三部分的：

   1. 地產代理的傭金。正常來說，業主要找新租客時是要經地產代理，而因此要付相關傭金。
   2. 過渡期丟空物業的損失。由放盤至有人承租，通常是要隔一段期間，而期間是沒有收入的。就是有新租客，都有一段免租期。
   3. 雜項開支。例如要換門鎖，新租約的厘印費等等。

這理念是等同買樓悔約，業主是絕有權追究買家的，但追究的金額絕對不是未付的樓價餘數，而只是差價而已。